Das incertezas, riscos e cautelas na inclusão do fiador no contrato de locação de imóvel urbano
Os direitos e deveres inerentes ao locador e locatário são delimitados pela forma contratual, cuja natureza do acordo de vontades é regida precipuamente nos termos previstos no Código Civil e na Lei do Inquilinato.
O artigo 565 do Código Civil define a abrangência do contrato locatício:
“Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
A retribuição de que trata o Estatuto Civil reveste-se da obrigação assumida pelo locatário em pagar o aluguel, e objetivando resguardar o locador de eventual inadimplência, surge a figura do fiador, cujo propósito é voltado a assegurar eventual inadimplemento de pagamentos, encargos e multas.
A garantia emanada da fiança passa a viger a partir do momento em que o fiador toma plena ciência do teor do contrato de locação, e assina o instrumento junto com as partes.
O contrato de locação pode ser prorrogado independente de novo ajuste, entretanto, é necessário observar que a interpretação dos negócios jurídicos é restrita, ou seja, o fiador deveria responder subsidiariamente pela obrigação nos estritos termos do contrato, porém, dissonante à regra, prevê o artigo 39 da Lei 8245/91:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”
Oportuno salientar que a Lei especial prevalece, contudo, notadamente o teor da Lei do Inquilinato é injusto, e desafia os princípios que norteiam a convivência harmônica em sociedade, pois verificada a prorrogação contratual automática, ou por meio de aditamentos, por decorrência lógica o lapso temporal encerrou o contrato originário e iniciou outro, haja vista a ocorrência de delimitações anteriormente impostas e preestabelecidas, em especial, o tempo de vigência, e, nesse sentido, a fiança, conseqüentemente, perde força.
Em escorreita aplicação do direito, pronunciou-se o Superior Tribunal de Justiça:
“Súmula 214. O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”
A fonte do direito formada nos Tribunais confronta diretamente com a Lei do Inquilinato, sendo necessário colocar em relevo que a questão é delicada, comporta discussões, e para evitar transtornos, é fundamental colocar termo no contrato de locação, e a cada renovação oriunda de aditamento com conseqüente permanência do inquilino no imóvel, oportuno cientificar o fiador, e colher a respectiva assinatura, tudo objetivando a segurança e transparência no ajuste de vontades.
A súmula 214 do STJ traduz o ideal de justiça, pois é de clareza solar que as situações e condições são mutáveis em função do tempo, e havendo o comprometimento de uma pessoa em assumir a responsabilidade de figurar como fiador no contrato de locação, é evidente que sabe dos riscos que corre, e colocar o peso sobre os ombros do fiador até a efetiva entrega das chaves sem a necessidade de cientificá-lo a cada renovação contratual, é torná-lo refém da situação, haja vista a possibilidade de prorrogação contratual automática sem a necessidade de prévia comunicação.
Por Ricardo Fonseca Palermo
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